Kleinwohnungen für ältere Menschen – Nachverdichtung in Bern-Bümpliz

In Bern-Bümpliz haben Bauart Architekten ein Wohnhaus mit Kleinwohnungen für ältere Menschen realisiert. Das Projekt hilft gleich auf zwei Arten, die Wohnungsnot zu reduzieren: Einerseits ist es Teil einer Nachverdichtung des Baumgarten-Areals, andererseits spielt es durch Umzugsmöglichkeiten innerhalb des Stadtteils grössere Wohnungen für Familien frei.

Bilder: Beat Schweizer/Bauart Architekten

Vor gut 30 Jahren stürmte die Berner Band Patent Ochsner mit ihrer Single «D’ W. Nuss vo Bümpliz» die Charts. Bis heute darf immer noch darüber gerätselt werden, wer oder was sich hinter «W. Nuss» verbirgt, den Stadtteil Bümpliz hingegen hat der Song schweizweit bekannt gemacht.

Das einstige Dorf wurde 1919 eingemeindet, hat aber seinen ländlichen Charakter behalten. Dazu gehört auch das Baumgarten-Areal, wo einst eine römische Villa und später eine Hochstamm-Obstplantage standen. Dieses Gebiet verdichten Bauart Architekten derzeit sanft mit zwei Wohngebäuden in Holzelementbauweise. Das Projekt zeigt, dass auch in einem herausfordernden Umfeld wie einem ehemaligen Dorfkern Verdichtungen möglich sind, dass aus Holz vorgefertigte Bauten einen Beitrag dazu leisten können und dass mit sorgfältigen Verdichtungsprojekten auch städtebauliche Situationen geklärt werden können, die aufgrund früherer baulicher Eingriffe unbefriedigend waren. Ziel war es unter anderem das Quartier direkter zu vernetzen und die Aussenräume besser nutzbar zu machen.

Impressionen kurz vor Fertigstellung des Gebäudes.

Bilder: Beat Schweizer/Bauart Architekten

Über den Tellerrand geblickt
Am Anfang der Projektentwicklung stand 2017 eine von der Domicil Bern AG in Auftrag gegebene Studie. Domicil engagiert sich für das Wohnen im Alter, betreibt ein Alterszentrum vor Ort und besitzt Teile des Baumgarten-Areals. Anhand der Studie sollte Bauart prüfen, ob ein Gebäude aus den 60er-Jahren mit Kleinwohnungen für ältere Menschen saniert werden kann oder ersetzt werden muss. «Unserer Neugier folgend, haben wir das Umfeld in die Überlegungen mit einbezogen und gemerkt, welches Potenzial das Areal bietet», sagt Raffael Graf, Partner bei Bauart Architekten und verantwortlich für das Projekt. Dabei zeigte sich: Durch den Einbezug benachbarter Parzellen war eine Arealüberbauung und damit eine Nachverdichtung innerhalb der geltenden Zonenordnung möglich. Ein rechtwinklig zum bestehenden Wohnhaus angeordneter Neubau schafft zusätzlich Wohnfläche, anstelle des Altbaus wird ein neues Holz-Gebäude mit Familienwohnungen erstellt, sowie das Alters- und Pflegheim saniert. Dieses Konzept ermöglichte nicht nur eine Etappierung, sondern eröffnete neue Optionen für das Areal: Die ältere Bewohnerschaft kann nahtlos vom alten ins neue Mehrfamilienhaus umziehen, dank der Familienwohnungen entsteht eine gute Durchmischung, zudem entstehen neue Wegverbindungen und Blickachsen, und auch der Grünraum wird besser nutz- und erlebbar.

Mit Blick auf die Wohnungsknappheit hat der Bau von Kleinwohnungen für ältere Menschen im Bümplizer Zentrum noch einen weiteren Vorteil: Sie können im angestammten Wohnumfeld in eine kleinere Wohnung umziehen und so grössere Wohneinheiten für Familien freigeben.

Für die Umsetzung des Projekts schlossen sich drei Bauträgerschaften zusammen: Die FAMBAU Genossenschaft realisiert das Mehrfamilienhaus für Familien, die Fondation Vita Rosa ist die Trägerschaft der Kleinwohnungen für ältere Menschen mit beschränkten finanziellen Mitteln, und Domicil saniert ihr Alters- und Pflegezentrum.

Der neue Holzbau passt ins Quartier
Seit September 2025 ist mit den 27 Kleinwohnungen die erste Etappe realisiert. Der langgezogene, dreigeschossige Gebäudekörper spannt mit dem gerade in Bau befindlichen Haus der FAMBAU Genosenschaft und dem Alters- und Pflegezentrum einen geschützten Hofraum auf. Zu diesem hin sind auch die privaten, grosszügigen Balkone orientiert. Erschlossen werden die Wohnungen über ein zentrales Treppenhaus in der Gebäudemitte und Laubengänge auf der Westseite, die zugleich einen halbprivaten Aussenraum bieten und niederschwellige Begegnungen fördern. Da sich das Angebot hauptsächlich an alleinstehende Menschen richtet, haben 24 Wohnungen 1,5 Zimmer, dazu kommen drei Wohnungen mit 2,5 Zimmern sowie ein Veloraum, ein Waschsalon und ein Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss. «Aufgrund der reduzierten Wohnfläche sind gemeinsam nutzbare Räume wichtig», sagt Peter Schmid, Geschäftsführer und Stiftungsrat der Fondation Vita Rosa. Eine wichtige Prämisse beim Entwurf waren die aufgrund der Vorgaben für AHV-Ergänzungsleistungen begrenzten Mietzinse. «Unser Auftrag war es, zehn Prozent unter der Vorgabe zu bleiben und trotzdem Wohnungen mit einer hohen Qualität zu schaffen», sagt Architekt Graf. Ein Faktor ist der Verzicht auf Verkehrsflächen in der Wohnung. So dient der Eingangs- und Garderobenbereich zugleich als Essplatz und die Verbindung von Wohn- und Schlafzimmer als Küche. Daher messen die Wohnungen mit 1,5 Zimmern lediglich 37 Quadratmeter. Trotzdem wirken sie nicht klein. Der Trick: Alle Wohnungen reichen von Fassade zu Fassade, was sie in Kombination mit den angrenzenden Balkonen und Laubengängen und der durchlaufenden Sichtholzdecke optisch grösser erscheinen lässt. Zudem gibt es innerhalb der Wohnung keine Türen. Die Wohnräume können durch einen Vorhang je nach Bedürfnis unterteilt werden. So entsteht der gewünschte Grad an Privatheit. Das Bad ist zu Gunsten der Möblierbarkeit über eine Schiebetüre zugänglich. Eine Lösung, die der Mieterschaft gefällt: «Ich fühle mich extrem wohl hier», sagt eine Bewohnerin, die beim Rundgang mit Architekt Raffael Graf spontan zur Wohnungsbesichtigung bittet. Auch die Bauherrschaft hat Freude: «Wir sind sehr happy mit dem Gebäude», sagt Vita-Rosa-Geschäftsführer Schmid. Bei ihm sowie den anderen Vertreterinnen und Vertretern der Bauherrschaft stiess auch die Idee der Architekten, das Gebäude als vorgefertigten Holzelementen zu realisieren, auf offene Ohren. «Ein Holzbau passt bestens zu den zwei benachbarten alten Bauernhäusern», sagt Schmid.

Bautechnisch optimale Lösung
Die Vorfertigung in Holzelementbauweise war auch bautechnisch die optimale Lösung: Aufgrund der engen Verhältnisse wäre der Platz für die Baustelleninstallation eines Massivbaus knapp gewesen. Auch wegen der einheitlichen Grundrisse der Wohnungen war das Projekt für eine Vorfertigung prädestiniert. Bei der Vorfertigung gingen Bauart Architekten noch einen Schitt weiter: Die 27 Nasszellen wurden – ebenfalls in Holzbauweise – komplett vorgefertigt. «Das war kosten- und bautechnisch die optimale Lösung», sagt Raffael Graf. Auch das aktuell in Bau befindliche Mehrfamilienhaus, das 2027 bezogen werden kann, wird in Elementbauweise erstellt. Anfang 2028 wird dann auch die Sanierung des Alters- und Pflegezentrums abgeschlossen sein. Spätestens dann wird sich zeigen, dass sich die sorgfältige Neuordnung des Baumgarten-Areals ausbezahlt hat. Ein Besuch in Bümpliz lohnt sich künftig also nicht nur, um nach Spuren der ominösen «W. Nuss» zu suchen, sondern auch, um sich die beispielhafte sanfte Verdichtung eines einst dörflichen Zentrums und damit die beiden in vorgefertigter Holzbauweise erstellten Neubauten anzusehen.