Wohnen unter Druck

Steigende Mieten, fehlende Wohnungen und hitzige Debatten prägen derzeit den Schweizer Wohnungsmarkt. Wie lässt sich die Krise einordnen? Welche Ursachen und Lösungen zeichnen sich ab?

An der grossen Wohnungsdemo am 5. April 2025 in Zürich nahmen mehrere tausend Personen teil.

Foto: Keystone/Ennio Leanza.

«Über das, was genau unter Wohnungsnot zu verstehen ist, sind sich die Fachleute nicht durchwegs einig. Allgemein ausgedrückt besteht Wohnungsnot dann, wenn nicht genügend geeignete Wohnungen auf dem Markte angeboten werden. Es kann also Wohnungsnot für Zweizimmerwohnungen, Überfluss für Fünfzimmerwohnungen, Mangel an billigen Wohnungen und grosse Auswahl an teuren Wohnungen bestehen. Das fortgeschrittenste Stadium der Wohnungsnot wird dann eintreten, wenn für den laufenden Bedarf überhaupt keine Wohnungen mehr zur Verfügung stehen.»

Diese Zeilen schrieb der Schweizer Ökonom G. Ehrhard 1942 in der «Schweizerischen Zeitschrift für Volkswirtschaft und Statistik». Er analysierte in seinem Aufsatz die Wohnungsnot 1916–1925/29 und verglich sie mit der Situation um 1940.

Dies zeigt zweierlei. Erstens ist die Wohnungsnot, die wir heute erleben, nichts Neues. In der jüngeren Schweizer Geschichte gab es immer wieder Phasen, in denen die Bevölkerungszahlen und die verfügbare Wohnfläche nicht im Einklang standen: von der Arbeiterwohnungsfrage um 1900 über die Krisen nach den Weltkriegen bis zu den Engpässen in den 1960er-Jahren und den städtischen Konflikten der 1980er und 1990er.

Zweitens zeigt die zitierte Passage auch, dass schon früher um Begrifflichkeiten gerungen wurde, um das Phänomen zu fassen.

Knappheit oder Krise?
Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) liegt eine Wohnungsknappheit vor, wenn die Leerstandsquote zwischen einem Prozent und 1,5 Prozent liegt. In der Praxis bedeutet dies: Menschen können eine neue Wohnung finden, wenn es auch etwas länger dauern mag. Der Stadtzürcher Wohndelegierte Philipp Koch sagte in einer Rede, in der Limmatstadt habe die Leerstandsquote letztmals während des Zweiten Weltkriegs über einem Prozent gelegen. Wohnungsknappheit ist für Zürich und einige andere Schweizer Städte also ein Normalzustand.

Liegt die Leerstandsquote unter einem Prozent, spricht das BWO von einer Wohnungskrise.

Am 1. Juni 2025 wurden in der Schweiz 48 455 Leerwohnungen gezählt, was einem Prozent des Gesamtwohnungsbestands und im Vergleich zum Vorjahr einer Abnahme um 6,8 Prozent entspricht. Es war der fünfte Rückgang des Leerstands in Folge, womit sich das Land am Übergang zur Wohnungskrise befindet. 15 Kantone blieben unter der 1-Prozent-Marke. Die tiefste Leerwohnungsziffer wurde in Genf (0,34%) gefolgt von Zug (0,42%) und Zürich (0,48%) gemessen. Dadurch verlagert sich gemäss Immo-Monitoring von Wüst & Partner die Nachfrage zunehmend aus den Zentren in die Agglomerationen und die peripheren Gemeinden, was die Knappheit dort weiter verschärft.

Doch wieso ist diese Semantik wichtig? Beim Wort «Knappheit», so Philipp Koch, bleibe die Perspektive zu eng. «Wenn von Krise die Rede ist, kommen auch Phänomene in den Blick, die sonst nicht unmittelbar mit dem Bau von Wohnungen in Verbindung gebracht werden. Das […] schafft vielleicht die Möglichkeit, die Wohnungsfrage breiter und systemischer anzugehen.»

Boden, Rendite, Wohnfläche
Dies wird wohl auch nötig sein. Denn einfache Lösungen gibt es keine, und bei den Ursachen geht es um Grundsätzliches.

Werner Vontobel spricht in einem Beitrag in der Republik vom Elefanten im Raum, den keiner anzutasten wagt: dem Boden, seinem Nutzungsrecht und der daraus folgenden Rendite. Gemäss einer aktuellen Studie beträgt die Rendite aus den Nutzungsrechten an Boden zwischen 134 und 195 Milliarden Franken – pro Jahr! Das ist Geld, das nicht neue Werte schafft, sondern als Bodenrente von Mieterinnen und Käufern zu Grundeigentümern, Banken und Maklerinnen umverteilt wird. Die Summe entspricht fast 20 Prozent des Bruttoinlandprodukts und mehr als einem Drittel der gesamten Löhne. Zum Vergleich: 2022 wurde für Unterhalt und Ersatz des Wohnungsbestands nur 11 Milliarden Franken ausgegeben (ohne Neubau).

Über diese Umverteilung müsse man reden, so die Studienautoren und Vontobel. Privates Grundeigentum sei kein gottgegebenes Geschenk, sondern ein temporäres Nutzungsrecht. Doch in der Schweiz ist privates Eigentum fast heilig und das Thema deshalb tabu.

Kein Blatt vor den Mund nimmt auch die SP-Nationalrätin Jacqueline Badran. Der Immobilienbranche gehe es nur darum, «möglichst viel Kapital auf dem Boden parkieren zu können», sagte die Wohnpolitikerin in einem Interview mit der Republik. Deshalb sei in den letzten Jahren nicht gebaut worden, um die Nachfrage zu decken, sondern wegen der tiefen Zinsen. Trotzdem seien die Mieten gestiegen. Kurz: «Es bauen die Falschen aus den falschen Gründen für die falschen Leute.» Wie die vorher erwähnten Autoren versteht auch sie Immobilien als «essenzielle Güterklasse», wie Wasser oder Luft. Denn Wohnen ist ein Menschenrecht.

Leer kündigen, abreissen, neu bauen
Wohnen wollen derzeit viele Menschen vor allem in Städten. Da es dort aber heute kaum mehr neu bebaubare Flächen gibt, kann zusätzlicher Wohnraum nur durch Verdichtung auf bereits genutztem Boden entstehen. Das bedeutet oft leer kündigen, abreissen und neu bauen. Und wegen der hohen Bodenpreise werden auch die neuen Wohnungen teurer. ETH-Professor David Kaufmann hat im Auftrag des Bundes untersucht, wer bei Leerkündigungen aus seinem Zuhause verdrängt wird. «Die Verliererinnen dieser Neubautätigkeit sind Menschen, die sonst schon weniger Chancen haben in unserer Gesellschaft», sagt er in einem Interview für die Rundschau von SRF. Es sind Ältere, Asylsuchende, Alleinstehende. Die Neuzuzüger – oft Haushalte ohne Kinder und Expats – verdienen meist doppelt so viel und können sich deshalb die teureren Wohnungen leisten.

Nationalrätin Badran sieht deshalb das grosse Verdichtungspotenzial in den Agglomerationen, nicht in den Städten. Vor 40 Jahren habe man alles darauf ausgelegt, die Arbeitsplätze in den grossen Städten zu konzentrieren. Nun müsse man sie halt wieder dezentralisieren und Städte wie Aarau oder Burgdorf attraktiver und lebenswerter machen.

Ob es überhaupt mehr Wohnungen braucht, stellt der Architekt und Raumplaner Hugo Wandeler in seinem Beitrag für die «Agenda Raum Schweiz 2040» zur Diskussion. Er zeigt darin nicht nur auf, dass die 10-Millionen-Schweiz schon länger als Angstmacherei eingesetzt wird. Diese Zahl hatte Francesco Kneschaurek, Professor an der Handelshochschule St. Gallen, bereits um 1960 für das Jahr 2000 prophezeit. Tatsächlich zählte die Schweiz um die Jahrtausendwende dann aber «nur» gerade 7,2 Millionen Menschen. Und in Zürich sei gebaut worden, unabhängig davon, ob die Bevölkerungszahlen anstiegen oder zurückgingen. 1937 lebten 320 000 Stadtzürcher in 90 000 Wohnungen (3,6 Pers./Whg.), 1962 waren es für 440 000 Einwohner bereits 160 000 Wohnungen (2,8 Pers./Whg.), 1989 kamen 356 000 Personen auf 178 000 Wohnungen (2 Pers./Whg.), 2020 standen 435 000 Zürcherinnen 238 000 Wohnungen zur Verfügung (1,8 Pers./Whg.). Neben vielen anderen Faktoren ist also auch der hohe Quadratmeterbedarf pro Person ein Grund für die Wohnungsnot. Dazu schreibt der Raumplaner: «Für die 10 Millionen-Schweiz müsste keine einzige zusätzliche Wohnung gebaut werden, wenn wir bereit wären, das Angebot an Wohnfläche und Komfort zum Stand von 1990 zu akzeptieren. Mit dem damaligen Wert von 2,2 Personen pro Wohnung könnten in den heute in der Schweiz bestehenden 4.58 Millionen Wohnungen gut zehn Millionen Menschen wohnen.»

Strauss von Massnahmen
Die vielfältigen Ursachen und die sich teils wiedersprechenden Ziele sind herausfordernd. Hinzu kommt, dass Raumplanung, Baurecht und Wohnraumförderung hauptsächlich Sache der Kantone und Gemeinden sind. Deshalb fallen die Lösungsvorschläge je nach Region sehr unterschiedlich aus. Vereinfacht lassen sich drei Typen von Massnahmen unterscheiden: politische und gesetzgeberische Massnahmen (Initiativen, neue Wohnschutz- oder Boden-Gesetze), programmatische Strategien wie Wohnpolitiken und Aktionspläne von Städten sowie konkrete Projekte von Genossenschaften, Stiftungen und privaten Akteuren.

Politisch tut sich derzeit einiges: Neben der von der SVP lancierten nationalen Initiative, die das Bevölkerungswachstum begrenzen will und damit mehr Probleme schaffen würde als Lösungen anbietet, kommen am 14. Juni im Kanton Zürich zwei relevante Wohninitiativen zur Abstimmung. Die Wohnungsinitiative will, dass der Kanton Zürich eine Wohnbaugesellschaft mit 500 Millionen Franken Startkapital gründet. Analog zu städtischen Liegenschaften soll die Gesellschaft Wohnungen bauen, vermieten und gemeinnützige Träger unterstützen. Die Wohnschutzinitiative des Zürcher Mieterverbands verlangt wiederum stärkeren Schutz vor Leerkündigungen und Mieterhöhungen, etwa mit befristeten Mietzinsdeckeln nach Sanierungen oder Ersatzneubauten und strengeren Regeln für die Umwandlung in Stockwerkeigentum.

Die meisten grösseren Städte haben inzwischen auch Strategien gegen die Wohnungskrise entwickelt. Bern setzt auf mehr gemeinnützige und preisgünstige Wohnungen, sozialverträgliche Sanierungen und eine aktive Bodenpolitik. Basel-Stadt kombiniert die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus und die Unterstützung benachteiligter Haushalte mit einem strengen Wohnschutzgesetz und der Entwicklung grosser Areale. Genf reagiert mit einem besonders weitgehenden Wohnschutzrecht, Mietzinskontrollen und der Vergabe grosser Entwicklungsareale an Genossenschaften. Und Zürich bündelt die städtische Wohnpolitik in vier Handlungsfelder – vom Ausbau und Schutz des Wohnraumangebots über den erleichterten Zugang zu bezahlbarem Wohnraum bis hin zu verbesserten Rahmenbedingungen und einer systematischen Wirkungsmessung. Wie eine Werkzeugkiste soll dieses Instrument unterschiedliche Werkzeuge für unterschiedliche Facetten des Problems anbieten.

Wie dringlich die Lage ist, zeigt auch die Gründung der Gesellschaft für erschwingliches Wohnen, mit der Donato Scognamiglio bezahlbaren Wohnraum für Investoren interessant machen will. Die Überlegung des EVP-Kantonsrats und Immobilienexperten: Im derzeitigen Negativzinsumfeld sei auch eine etwas tiefere Rendite, beispielsweise zwei Prozent, interessant, vergleichbar mit einer Bundesobligation.   

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Die Wohnungskrise ist nicht naturgegeben, sondern Ausdruck unserer heutigen Bodenpolitik, Investitionslogik und Flächennutzung – und damit grundsätzlich veränderbar.