Le logement sous pression

La hausse des loyers, la pénurie de logements et les débats enflammés dominent actuellement le marché immobilier suisse. Comment interpréter cette crise? Quelles en sont les causes et quelles solutions se profilent?

Plusieurs milliers de personnes ont pris part à la manifestation contre la pénurie de logements le 5 avril 2025 à Zurich.

Photo: Keystone/Ennio Leanza.

«Les avis des experts divergent sur la définition exacte de la pénurie de logements. D’une manière générale, on parle de pénurie de logements quand il n’y a pas suffisamment de logements appropriés sur le marché. Il peut donc y avoir une pénurie de deux-pièces, une surabondance de cinq pièces, un manque de logements bon marché et une abondance de logements hors de prix. La pénurie de logements atteindra son stade ultime lorsqu’il n’y aura plus aucun logement disponible pour répondre aux besoins courants.»

Ces quelques lignes ont été rédigées par l’économiste G. Ehrhard en 1942 dans la «Revue suisse d’économie et de statistique». Il analysait dans son article la pénurie de logements de 1916 à 1925/29 et comparait la situation avec la situation vers 1940. Deux constats s’imposent. Premièrement, la pénurie de logements que nous connaissons aujourd’hui n’a rien de nouveau. Dans l’histoire récente de la Suisse, nous avons connu à plusieurs reprises des phases où croissance démographique et surface habitable disponible étaient en inadéquation: depuis le logement ouvrier dans les années 1900 aux crises  qui ont suivi les guerres mondiales, en passant par les pénuries des années 1960, ainsi que les conflits urbains des années 1980 et 1990 (pour en savoir plus). Deuxièmement, le passage cité montre clairement qu’on s’était efforcé à l’époque déjà de trouver des termes adéquats pour appréhender le phénomène.

Crise ou pénurie?
Selon l’Office fédéral du logement (OFL), on parle de pénurie de logements lorsque le taux de vacance se situe entre 1% et 1,5%. Cela signifie concrètement que les gens peuvent trouver un nouveau logement, même si cela peut prendre un peu plus de temps. Philippe Koch, délégué au logement de la Ville de Zurich, a déclaré dans un récent discours, que le taux de vacance n’avait plus dépassé 1% dans la ville sur la Limmat depuis la Seconde Guerre mondiale. La pénurie de logements est donc la norme à Zurich… et quelques autres villes suisses. Si le taux de logements vacants est inférieur à 1%, l’OFL parle alors de crise du logement.

Au 1er juin 2025, on comptait 48’455 logements vacants en Suisse, soit 1% du parc immobilier total, ce qui correspond à une baisse de 6,8% par rapport à l’année précédente. Comme il s’agissait de la cinquième baisse consécutive du taux de vacance, on peut dire que le pays se trouve à deux doigts d’une crise du logement. Les taux de logements vacants les plus bas ont été enregistrés à Genève (0,34%), à Zoug (0,42%) et à Zurich (0,48%). Si l’on en croit l’Immo-Monitoring de Wüst & Partner, la demande semble de plus en plus se déplacer des centres urbains vers les agglomérations et les commune périphériques, ce qui aggrave encore la pénurie dans ces zones. Mais pourquoi cette terminologie est-elle si importante? Selon Philipp Koch, le terme «pénurie» est trop restrictif. «Quand on parle de crise, on met également en évidence des phénomènes qui ne sont pas directement liés à la construction de logements. Cela […] permet peut-être d’aborder la question du logement de manière plus large et plus systémique.»

Terrain constructible, rendement, surface habitable
Il serait en effet bon d’élargir un peu l’horizon. Car la solution simple n’existe pas et les causes sont profondes.

Dans un article publié dans Republik, Werner Vontobel parle de l’éléphant dans la pièce que personne ne veut voir: le sol, son droit d’usage et le rendement qui en découle. Comme l’atteste une étude récente de la Haute Ecole Spécialisée Kalaidos, la rente générée par les droits d’usage du sol se situe entre 134 et 195 milliards de francs – par an! Il s’agit d’argent qui ne crée pas de valeur ajoutée, mais qui est juste redistribué sous forme de rente foncière que les locataires et les acheteurs versent aux propriétaires fonciers, aux banques et autres agent immobiliers. Un montant considérable qui correspond à près de 20% du PIB et à plus d’un tiers de la masse salariale totale du pays. Juste pour comparer: en 2022, seuls 11 milliards de francs ont été dépensés pour l’entretien et le renouvellement du parc immobilier (hors nouvelles constructions).

Les auteurs de l’étude et Vontobel estiment qu’il est urgent de parler de cette redistribution. La propriété n’est pas un don du ciel, mais plutôt un droit d’usage temporaire. Or en Suisse, la propriété privée est sacrée et le sujet est donc tabou. Sauf peut-être pour la conseillère nationale PS Jacqueline Badran, qui ne mâche pas ses mots à ce sujet. Pour le secteur immobilier, il s’agit uniquement de «pouvoir immobiliser le plus de capital possible dans le sol», a claironné la responsable de la politique du logement dans une interview accordée à Republik. Raison pour laquelle on n’a pas construit ces dernières années pour répondre à la demande, mais juste parce que les taux d’intérêt étaient au plus bas. Ce qui n’a d’ailleurs pas empêché les loyers d’exploser. Bref: «Ce sont les mauvaises personnes qui construisent pour de mauvaises raisons pour les mauvaises personnes!». À l’instar des auteurs mentionnés ci-dessus, elle considère également l’immobilier comme une «catégorie de biens essentiels», au même titre que l’eau et l’air. Car le logement est un droit humain inaliénable.

Expulser les locataires, démolir, reconstruire
Nombreux sont ceux qui souhaitent s’installer en ville de nos jours. Mais comme les terrains constructibles se font très rares, la création de nouveaux logements ne peut se faire qu’en densifiant le bâti existant. Ce qui implique trop souvent que l’on expulse les locataires pour démolir et reconstruire. Et comme les terrains sont hors de prix, les loyers des nouveaux logements explosent. Le professeur David Kaufmann de l’EPFZ a mené une étude mandatée par la Confédération pour déterminer qui est expulsé de son logement lors de ces résiliations. «Les grands perdants de ces opérations sont des personnes déjà défavorisées», déclare-t-il dans une interview accordée à l’émission Rundschau de la SRF. Il s’agit le plus souvent de personnes âgées, de requérants d’asile et de personnes seules. Les nouveaux arrivants, souvent des ménages sans enfants ou des expatriés, gagnent généralement deux fois plus et peuvent donc se permettre des logements plus chers.

Pour la conseillère nationale Badran, le potentiel de densification réside donc avant tout dans les agglomérations plutôt que dans les villes. Il y 40 ans, on faisait tout pour concentrer les emplois dans les grands centres urbains. Il faudrait donc désormais les décentraliser et rendre des villes comme Aarau ou Burgdorf plus attrayantes et agréables à vivre. Dans sa contribution à «l’Agenda Raum Schweiz 2040», l’architecte et urbaniste Hugo Wanderer s’interroge sur la nécessité même de construire davantage de logements. Il y montre non seulement que le chiffre des 10 millions d’habitants en Suisse sert depuis longtemps d’épouvantail. Mais que ce même chiffre avait déjà été prophétisé en 1960 par Francesco Kneschaurek, professeur à la Haute Ecole de commerce de Sains-Gall, pour l’an 2000. Et l’on sait depuis que la Suisse ne comptait «que» 7,2 millions d’habitants au tournant du millénaire.

De toutes façons, on n’a cessé de construire à Zurich, que la population augmente ou diminue. En 1937, 320’000 habitants de la Ville de Zurich vivaient dans 90’000 logements (3,6 personnes par logement); en 1962, on comptait déjà 160’000 logements pour 440’000 habitants (2,8 personnes par logement); et en 2020, 435’000 zurichois disposaient de 238’000 logements (1,8 personne par logement). Parmi une foultitude de facteurs, le besoin élevé de surface habitable par personne contribue donc également à la pénurie de logements. L’urbaniste écrit à ce sujet: «Pour une Suisse à 10 millions  d’habitants, il ne serait pas nécessaire de construire un seul logement supplémentaire si nous étions prêts à accepter l’offre de surface habitable et de confort telle qu’elle était en 1990. Avec la valeur de référence de l’époque de 2,2 personnes par logement, les 4,58 millions de logements actuels pourraient sans autre héberger 10 millions de personnes en Suisse.»

Un bouquet de mesures
Le véritable défi repose plutôt dans la grande diversité des causes et des objectifs parfois contradictoires. Le fait que l’aménagement du territoire, le droit de bâtir et l’aide à la construction de logements relèvent principalement de la compétence des cantons et des communes n’arrange rien: les solutions proposées varient de fait considérablement d’une région à l’autre. Pour simplifier, on pourrait distinguer trois types de mesures: les mesures politiques et législatives (initiatives, nouvelles lois sur la protection du logement ou du sol); les stratégies programmatiques telles que les politiques du logement et les plans d’action des villes, ainsi que les projets concrets réalisés par des coopératives, des fondations et autres acteurs privés.

Les choses semblent bouger actuellement sur le plan politique. Outre l’initiative nationale lancée par l’UDC, qui vise à limiter la croissance démographique et créerait ainsi plus de  problèmes qu’elle n’en résout, deux initiatives importantes en matière de logement seront soumises à votation le 14 juin dans le canton de Zurich. L’initiative sur le logement demande que le canton de Zurich fonde une société de construction de logements dotée d’un capital de départ de 500 millions de francs. A l’instar des biens immobiliers municipaux, cette société devrait construire et louer des logements et soutenir les maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Quant à l’initiative pour la protection du logement de l’Association des locataires de Zurich, elle demande une protection renforcée contre les résiliations pour cause d’absence d’usage et les augmentations de loyers abusives, en proposant par exemple des plafonds de loyers temporaires après les rénovations et les constructions de remplacement, ainsi que des règles plus strictes pour la conversion en propriété par étages.

Bon nombre de grandes villes suisses ont désormais élaboré des stratégies pour lutter contre la crise du logement. Berne mise sur davantage de logements d’utilité publique à loyers abordables, des rénovations socialement responsables et une politique foncière proactive. Bâle-Ville combine la promotion de la construction de logements d’utilité publique et le soutien aux ménages à faibles revenus avec une loi stricte sur la protection du logement et le développement de grands lotissements. Genève a réagi avec une législation étendue en matière de protection du logement, des loyers contrôlés et l’attribution de grands sites de développement urbain aux coopératives d’habitation. Quant à Zurich, la ville définit sa politique du logement en quatre axes: de l’extension et de la protection de l’offre de logements à l’amélioration des conditions-cadres et à une évaluation continue du processus, en passant par la facilitation de l’accès à des logements à loyers abordables. Conçue comme une boîte à outils, cette politique doit proposer différents instruments pour répondre aux différentes facette du problème.

La création de la Société pour le logement abordable, avec laquelle Donato Scognamiglio compte rendre des logements à loyers abordables attractifs pour des investisseurs, témoigne également de l’urgence de la situation. Le député PDC au Grand Conseil et expert immobilier estime qu’en l’état actuel des taux d’intérêt négatifs, un rendement comparable à celui d’une obligation fédérale tournant autour des 2% reste intéressant.

Pour conclure, on retiendra que la crise du logement n’est pas une fatalité, mais qu’elle est l’expression de notre politique foncière, de notre logique d’investissement et de notre utilisation des sols – et qu’elle peut donc parfaitement être modifiée.